住宅ローンを「借り換え」

昨年（2006年）は、量的緩和が解除され、続いてゼロ金利政策も解除されました。量的緩和政策とは、マネーサプライ（通貨供給量）を増やすために日本銀行が金融市場に大量に資金供給を行う異例の金融緩和政策です。バブル崩壊後、短期金利を0％に抑えるためのゼロ金利政策に追加されるかたちで、5年前に金融緩和を目的に導入されました。２００２年２月に始まった景気拡大期間がいざなぎ景気を超えたことで緩和措置が解除されたわけですが、その実感はまったくありません。むしろ今後の金利上昇の危惧感のほうが大きいです。そんな時にこそ、住宅ローンを改めて組みなおす「借り換え」は有効な手段です。.借り換えのパターンには大きく以下の2つのパターンに分けることができます。　1)住宅金融公庫や年金などの公的融資を銀行などの民間住宅ローンに駆りかえることです。　2)民間住宅ローンから民間住宅ローンに借り換えることもあります。これは他の金融機関への借り換えの場合と、同一金融機関内での「条件変更」があります。　※公的融資への借り換えは、残念ながらできません。しかし、借り換えは、基本的には新規の申込みの際と同じように、諸費用がいろいろとかかってきます。　主なものとして具体的には、1)借り換え前のローンの抵当権抹消費用　2)登録免許税　（借り換え後のローンの抵当権設定費用、税額は債権金額の1000分の4）　　3)司法書士手数料（通常、設定する債権金額により変動します）　　4)ローンの保証料、事務手数料　5)印紙税　6)火災保険料などがあります。金額については、ローンの残債や各金融機関ごとによって異なります（借り換えするローンの残高が1,000万円あるとすると約20～30万円程度かかります）。借り換えの目的で挙げられるのが、「現在借りている住宅ローンとの金利差」。1%以上が目安といわれ、総返済額を減らし、返済中の負担を減らす効果を考えれば大事なポイントでしょう。しかし忘れてはいけないのが20年、30年という「長期にわたる金利上昇のリスクの回避」。目先の金利差だけなら、2年間、3年間などの短期間の固定金利タイプ、あるいは現時点で金利の低い変動金利タイプに借り換えれば済みます。ただ、これでは金利上昇局面への対応ができたとはいえません。

住宅ローンの借り換え１

ゼロ金利政策が解除され、今後、急激な金利上昇はないとは言うものの、徐々に上がっていくことは容易に想像できます。金利は上がり始めると意外に早いスピードで上がり始めるという特徴を持っています。それではそうした金利上昇のリスクに私たちはどのように対処していけばいいのでしょうか。金利上昇のリスクに対処する方法として住宅ローンの借り換えがあります。住宅ローンの借り換えとは、別の住宅ローンを新しく借り入れることで、現在返済中の住宅ローンを一括返済するということです。より低金利のものに借り換えれば、予算の削減が期待できます。 公的融資を銀行ローンに、または現在取引中の銀行から他の銀行へ換えるパターンがあります。以前は物件の担保評価がローン残高より低いと借り換えられなかったが、最近は、担保割れが1000万円までなどと一定の範囲以内であれば借り換えが可能な銀行も増えてきています。しかし、借り換えは、基本的には新規の申込みの際と同じように、諸費用がいろいろとかかってきます。　主なものとして具体的には、1)借り換え前のローンの抵当権抹消費用　2)登録免許税　（借り換え後のローンの抵当権設定費用、税額は債権金額の1000分の4）　　3)司法書士手数料（通常、設定する債権金額により変動します）　　4)ローンの保証料、事務手数料　5)印紙税　6)火災保険料などがあります。金額については、ローンの残債や各金融機関ごとによって異なります（借り換えするローンの残高が1,000万円あるとすると約20～30万円程度かかります）。借り換えの目的で挙げられるのが、「現在借りている住宅ローンとの金利差」。1%以上が目安といわれ、総返済額を減らし、返済中の負担を減らす効果を考えれば大事なポイントでしょう。しかし忘れてはいけないのが20年、30年という「長期にわたる金利上昇のリスクの回避」。目先の金利差だけなら、2年間、3年間などの短期間の固定金利タイプ、あるいは現時点で金利の低い変動金利タイプに借り換えれば済みます。ただ、これでは金利上昇局面への対応ができたとはいえません。

住宅ローンとは

住宅ローンとは、住宅を購入するための資金を借りるローンです。購入する土地と家屋を担保にして住宅ローンを組みます。通常は物件価格の80%まで資金を借りることが出来ます。また、住宅ローンを組んだ人が万一死亡した場合、残りのローンを支払ってくれる団体生命信用保険が用意されています。その住宅ローンですが、公的住宅ローンと民間住宅ローンに大きく分類されます。公的住宅ローンの代表格は住宅金融公庫の住宅ローンです。公的住宅ローンでは利用者や物件に対する融資条件は厳しいですが、金利水準は低めです。民間住宅ローンは銀行や生命保険会社が扱っていますが、公的住宅ローンよりも自由に設計でき、団体生命信用保険もセットになっているものが多いです。金利の種類が住宅ローンにはいくつかあり、全期間に渡り金利が変らない固定金利、一定期間ごとに金利が見直される変動金利、当初の一定期間だけ金利が固定される固定金利選択型変動金利、当初数年間とそれ以降で適用金利が変る段階金利などがあります。住宅ローンの返済方法は、毎回の返済額が一定になる「元利均等返済」が一般的です。土地が値上がりしている時代は住宅ローンは、どのように組んでも特に問題はありませんでした。住宅ローンの設計に失敗しても、終身雇用と経済成長に支えられた昇給とインフレ、土地の値上がりがカバーしてくれたのです。しかしながら、土地神話、インフレ神話、昇給神話が崩壊した現在では、しっかりとした返済計画を立て無理のない住宅ローンを組むことが大切です。

住宅ローンは人生で一番高い買い物

住宅ローンとは、ほとんどの人にとって人生で一番高い買い物である家を購入するために組むローンであり、借入額も多く返済期間も通常は約20年から35年と長期に渡ります。良好な住宅環境を整備するために住宅金融公庫が設立され、融資を開始したのが住宅ローンの始まりで、他のローンに比較して金利は低めに設定されています。その住宅ローンには住宅金融公庫に代表される公的融資と民間金融機関による民間融資の２つがあります。その他の公的融資には、年金住宅融資や財形住宅融資がありますが、年金受託融資は2005年1月で新規申し込みを終了しています。民間金融機関による融資は、1994年の規制緩和以降競争が激化し、現在では各社から多種多様な住宅ローンが発売されています。金利が住宅ローンを組む際に最も気になるのではないでしょうか。住宅ローンの金利には、固定金利、変動金利、固定金利選択型変動金利、段階金利などがあります。市場金利の低い時は固定金利、市場金利の高い時は変動金利で借りるのが基本です。住宅金融公庫は固定金利あるいは段階金利を、民間金融機関は固定金利選択型変動金利を中心に扱っています。現在では住宅ローンは多種多様な商品が出回っています。どのようなローンをどのように利用すれば良いか、自分にあった住宅ローンを賢く選択することが重要です。貸してくれるだけ借りるのではなく、住宅購入後の生活設計も考慮して無理のない返済計画を立て、返済できる範囲で住宅ローンを組むことが重要です。